日本1991年泡沫破裂后，全国土地价格连续阴跌十余年。直到2013年安倍经济学叠加全球流动性泛滥，东京都心、大阪、名古屋三大都市圈的核心区域才逐步修复至历史高点，这个过程用了接近30年。
2013年后日本房价逐步上升
而北海道、东北地区的中小城镇，截至2026年，房价仍远低于1991年峰值，甚至出现零元赠房无人接手的极端情况。
这个历史坐标告诉我们两个事实：第一，全国普涨的时代是可以彻底终结的；第二，即使在同一个国家，不同城市的房价修复周期可以相差几十年。
2026年7月，中国楼市正站在一个类似的分岔路口。国务院将住房正式纳入“大宗耐用消费品”体系，六部委联合出台一揽子新政，这不是简单的“救市”，而是对房地产定位的根本性调整。未来5-10年，全国房价将沿着三条截然不同的路径演化。
一线及强二线核心区，大概率复刻东京首尔的修复路径
国家统计局6月数据显示，一线城市新房价格已连续5个月环比上涨，二手房连续4个月上涨，上海、广州二手房环比涨幅0.4%，领跑全国。这背后是供需关系的硬支撑：百城新房供求比连续两年只有0.81，一线城市住宅去化周期约15个月，基本平衡。
2021-2026年中国楼市关键指标走势
高盛研报预判京沪深核心片区2028年前完成价值修复。这个判断的依据，不是投机资金回归，而是产业财富效应的传导。韩国首尔提供了一个清晰的参照系——受AI半导体产业驱动，首尔公寓价格连续72周上涨，江南区全款购房占比升至41.2%，购房主力是30岁左右的科技新贵。
国内正在复刻同一套逻辑：深圳上半年3000万以上豪宅成交量暴涨154%，杭州10万+房源半年成交141套，是去年全年的2.7倍，购房者来自AI、芯片、新能源领域的年轻创业者。
普通二线省会城市，大概率进入横盘震荡的磨底期
二线城市6月新房价格刚刚由跌转平，二手房仍环比下降0.3%。这类城市整体库存去化周期普遍超过30个月，人口流入规模远低于一线和头部强二线，刚需底盘支撑不足。
横盘意味着什么？既不会大涨，也不会崩盘，而是在±1%的区间内反复震荡。改善型需求集中在少数核心板块，全市级别的拉动效应极弱，市场整体以存量消化为主。这类城市的房价，扣除通胀后大概率长期处于温和贬值状态。
三四线城市和县城，正在走向日本地方城市的路径
部分三四线城市商品房去化周期达140个月，是一线城市的10倍以上。任泽平2026住房存量报告显示，三四线城市住房套户比已达1.09，完全供过于求。瑞银测算，三四线非核心区域2026-2030年累计仍有8%-12%的调整压力。
2026上半年一线与三四线城市楼市分化对比
经济学家马光远有一个被反复引用的判断：未来全国仅约20%的房产具备资产保值属性，剩余80%仅保留居住功能，人口持续流出的低能级城市，房价大概率10年以上都无法回到2021年高点。
这个判断放在日韩的坐标系里，一点都不夸张。日本地方城市用了30年都没回到泡沫高点，东北地区已经提前给出了样本——中小城市住宅销售面积较峰值下跌60%，全境房地产投资占GDP比重稳定在7%左右，这正是日本城市化完成后的长期均衡水平。
东北分能级商品住宅销售面积指数走势
历史不会完全重演，但结构性规律通常会
这场分化的底层逻辑，是政策本身就在主动引导分化。3000亿国资收储专项明确只收购主城区核心地段、低总价小户型，远郊大盘、老破小根本不在托底范围内。土地供应也按城市库存水平差异化执行，库存高企的城市暂停供地，需求旺盛的区域增加供给。
政策红利不是雨露均沾，而是定向向核心区域集中。
历史告诉我们，房价修复从来不是均匀的。日本走了30年，美国走了10年，香港走了20年，但真正能回到甚至超越前高的，只有人口持续涌入、产业不断迭代、土地稀缺的核心城市核心区。这个规律，中国大概率不会例外。
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